1. Le tipologie di contratto di locazione abitativa

Prima di occuparsi di registrazione e imposte, è utile inquadrare quale forma contrattuale si sta utilizzando, perché durata, proroghe e possibilità di optare per il canone concordato dipendono dal tipo di contratto scelto tra quelli disciplinati dalla Legge 431/1998.

Canone libero (4+4)

Durata minima 4 anni, rinnovo automatico di altri 4 salvo disdetta motivata. Canone liberamente concordato tra le parti.

Art. 2, co. 1, L. 431/98

Canone concordato (3+2)

Durata minima 3 anni più 2 di proroga, canone calmierato secondo gli accordi territoriali locali. Accede a benefici fiscali e IMU agevolata.

Art. 2, co. 3, L. 431/98

Transitorio

Da 1 a 18 mesi, per comprovate esigenze temporanee di locatore o conduttore, da documentare nel contratto.

Art. 5, co. 1, L. 431/98

Per studenti universitari

Da 6 mesi a 3 anni, riservato a studenti fuori sede in comuni sede di università o corsi distaccati.

Art. 5, co. 2-3, L. 431/98

La distinzione più rilevante ai fini pratici è quella tra canone libero e canone concordato: solo il secondo consente l'aliquota ridotta della cedolare secca e la maggiore riduzione della base imponibile in regime ordinario, di cui parliamo più avanti.

2. La registrazione del contratto: termini, modalità e documenti

La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti di locazione di immobili urbani, indipendentemente dall'importo del canone, salvo l'unica eccezione dei contratti di durata complessiva non superiore a 30 giorni nell'anno. Il termine per registrare è di 30 giorni dalla data di stipula o, se successiva, dalla data di decorrenza del contratto: nel computo rientrano anche i giorni festivi.

Come si registra: i canali disponibili

  • Modello RLI telematico, tramite i servizi online dell'Agenzia delle Entrate con autenticazione SPID, CIE o CNS
  • Intermediari abilitati (commercialisti, CAF, agenzie immobiliari, associazioni di categoria), che trasmettono la pratica per conto delle parti
  • Sportello dell'Agenzia delle Entrate, presentando il modello RLI cartaceo in duplice copia

Documenti necessari

  • Contratto sottoscritto da locatore e conduttore, in duplice originale
  • Codice fiscale delle parti e dati catastali completi dell'immobile
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE), da allegare o richiamare nel contratto
  • Marca da bollo (o assolvimento virtuale dell'imposta, se cedolare secca non è scelta)
  • Modello F24 Elide compilato per il versamento delle imposte dovute

Registrazione tardiva od omessa: secondo la Risoluzione AdE n. 56/2025, che recepisce l'orientamento della Cassazione, chi regolarizza entro 30 giorni dal termine ordinario sconta una sanzione ridotta al 45% dell'imposta dovuta (minimo 150 euro); oltre tale termine la sanzione sale al 120% dell'imposta (minimo 250 euro). In entrambi i casi resta possibile il ravvedimento operoso, con ulteriori riduzioni della sanzione in base al tempo trascorso. Per i contratti con opzione di versamento annuale, la sanzione si calcola solo sulla prima annualità di canone, non sull'intero periodo contrattuale.

3. Le imposte dovute alla registrazione: registro e bollo

Chi non opta per la cedolare secca deve versare due imposte al momento della registrazione, da ripetere poi per le annualità successive.

Imposta Misura
Imposta di registro — immobile abitativo 2% del canone annuo, minimo 67 euro alla prima registrazione
Imposta di registro — immobile strumentale locato da soggetto IVA 1% del canone annuo
Imposta di bollo 16 euro ogni 4 facciate scritte (o 100 righe), sia sull'originale che sulla copia del contratto
Con opzione cedolare secca Registro e bollo esonerati

L'imposta di registro va per legge ripartita al 50% tra locatore e conduttore, ma le parti possono accordarsi diversamente in contratto: nella prassi è frequente che il versamento sia interamente a carico del conduttore, oppure che le parti si dividano l'onere secondo l'accordo raggiunto.

Pagamento annuale o in unica soluzione

Il locatore può scegliere se versare l'imposta di registro anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, oppure in un'unica soluzione per l'intera durata del contratto. In quest'ultimo caso spetta una detrazione pari alla metà del tasso di interesse legale, moltiplicata per il numero delle annualità successive alla prima (art. 17, comma 3, DPR 131/1986): un vantaggio che va valutato caso per caso in base al tasso vigente e alla durata residua del contratto.

Per il canone concordato, la base imponibile dell'imposta di registro si riduce al 70% del canone annuo, con un'imposta effettiva intorno all'1,4% anziché al 2%.

4. La cedolare secca: aliquote, opzione e requisiti

La cedolare secca (art. 3, D.Lgs. 23/2011) è un'imposta sostitutiva che il locatore può scegliere in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria del canone. Sostituisce integralmente IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro e imposta di bollo relative al contratto.

Canone libero
Contratti 4+4 e transitori a canone libero
21%
Canone concordato
Contratti 3+2 nei comuni ad alta tensione abitativa
10%

L'aliquota ridotta del 10% si applica ai contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta densità abitativa individuati dal CIPE e nei principali capoluoghi (tra cui Roma, Milano, Napoli, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Bari, Palermo, Catania e Venezia) e nei comuni confinanti; è stata più volte prorogata dalle leggi di bilancio e risulta confermata anche per il 2026.

Come si esercita l'opzione

L'opzione si esprime nel modello RLI, di norma alla registrazione, ma può essere esercitata anche successivamente, in occasione di proroghe o annualità. È necessario inoltre inviare al conduttore, tramite raccomandata, la comunicazione di rinuncia alla facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone (ad esempio l'adeguamento ISTAT), per tutta la durata dell'opzione.

Revoca

La cedolare secca può essere revocata a ogni scadenza annuale, presentando il modello RLI entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa a quell'annualità; da quel momento il canone torna a essere tassato in via ordinaria e tornano dovuti registro e bollo.

Limiti di applicazione

  • Riguarda solo i locatori persone fisiche che non locano l'immobile nell'esercizio di impresa, arte o professione
  • Non è ammessa se l'immobile è strumentale a un'attività svolta dal locatore con partita IVA
  • Sull'applicabilità nei contratti in cui il conduttore agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa la Cassazione ha una posizione più aperta rispetto all'Agenzia delle Entrate: la questione va valutata caso per caso prima di esercitare l'opzione

Se l'opzione o la revoca non vengono comunicate nei termini tramite RLI, è possibile ricorrere alla remissione in bonis, versando una sanzione fissa (attualmente 250 euro) entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, a condizione che i requisiti sostanziali per la cedolare secca fossero già rispettati fin dall'inizio.

5. La tassazione ordinaria IRPEF del canone

Chi non opta per la cedolare secca tassa il canone come reddito fondiario, secondo le regole dell'art. 37 del TUIR.

Come si calcola il reddito imponibile

  • Si confronta il canone annuo pattuito con la rendita catastale rivalutata dell'immobile: concorre al reddito il maggiore tra i due (salvo i periodi di comprovata mancata percezione del canone per morosità del conduttore, accertata da convalida di sfratto o ingiunzione di pagamento)
  • Sul canone spetta una deduzione forfettaria del 5% a titolo di spese (art. 37, comma 4-bis, TUIR)
  • Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa, la base imponibile così ottenuta si riduce di un ulteriore 30% (art. 8, L. 431/1998)

Il reddito netto così determinato si somma agli altri redditi del locatore e concorre a formare il reddito complessivo, tassato secondo gli scaglioni IRPEF ordinari, oltre alle addizionali regionale e comunale stabilite da ciascun ente territoriale.

Scaglione di reddito Aliquota 2026
Fino a 28.000 euro 23%
Da 28.001 a 50.000 euro 33%
Oltre 50.000 euro 43%

Rispetto agli scaglioni degli anni precedenti, l'aliquota del secondo scaglione è scesa dal 35% al 33%: per chi tassa il canone in regime ordinario e ha un reddito complessivo tra 28.001 e 50.000 euro, il risparmio si applica anche alla componente locativa del reddito.

6. Cedolare secca o tassazione ordinaria: il confronto

Non esiste una scelta valida in assoluto: la convenienza dipende dal reddito complessivo del locatore, dallo scaglione IRPEF in cui rientra e dal tipo di contratto.

Aspetto Cedolare secca Tassazione ordinaria
Aliquota Fissa: 21% o 10% Progressiva: 23% / 33% / 43% più addizionali
Base imponibile 100% del canone percepito Canone (o rendita se maggiore) ridotto del 5%, ulteriore -30% per canone concordato
Registro e bollo Esonero Dovuti ogni annualità
Aggiornamento ISTAT del canone Escluso per tutta la durata dell'opzione Consentito se previsto in contratto
Effetto sul reddito complessivo Non concorre (ma rileva ai fini ISEE e di alcune soglie di legge) Concorre integralmente

In generale, la cedolare secca conviene quasi sempre a chi ha redditi medio-alti già tassati con aliquote marginali superiori al 21%, e in modo pressoché sistematico nel canone concordato, dove l'aliquota del 10% è raramente superata dal risparmio ottenibile in regime ordinario. Per redditi molto bassi, in cui l'aliquota marginale IRPEF resta al 23%, il confronto va invece fatto caso per caso, tenendo conto anche del risparmio su registro e bollo e delle detrazioni personali che si perderebbero riducendo il reddito complessivo dichiarato.

7. Gli adempimenti successivi alla registrazione

La registrazione non esaurisce gli obblighi del locatore: nel corso della durata del rapporto ricorrono diverse scadenze e comunicazioni.

1
Versamento delle annualità successive

Se non si è optato per la cedolare secca né per il pagamento in unica soluzione, l'imposta di registro va versata entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità, tramite F24 Elide (codice tributo 1501).

2
Proroghe, anche tacite

Ogni proroga del contratto, compresa quella tacita alla prima scadenza, va comunicata con modello RLI entro 30 giorni, con eventuale versamento dell'imposta di registro (codice tributo 1502), salvo cedolare secca.

3
Risoluzione anticipata o cessione del contratto

Va comunicata tramite RLI entro 30 giorni dalla data di efficacia, con eventuale versamento dell'imposta minima (codice tributo 1503).

4
Revoca della cedolare secca

Da comunicare con modello RLI entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità in cui si vuole tornare al regime ordinario.

5
Dichiarazione dei redditi

Il canone va sempre indicato nel quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche (o nel quadro B del 730), sia in regime ordinario sia in cedolare secca, per determinare l'imposta sostitutiva o il reddito fondiario da tassare.

6
Comunicazione al Questore per conduttori extracomunitari

La registrazione del contratto assorbe, per i cittadini italiani e dell'Unione Europea, l'obbligo di comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza. Resta invece autonomo e va effettuato entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, quando il conduttore è un cittadino extracomunitario o apolide.

7
IMU a carico del locatore

L'imposta municipale resta dovuta dal proprietario indipendentemente dal regime scelto per la tassazione del canone: la locazione dell'immobile non è equiparata all'abitazione principale, salvo le specifiche riduzioni previste per il canone concordato in alcuni comuni.

Conviene tenere un calendario delle scadenze fin dalla registrazione, annotando data di prima scadenza contrattuale, termine per l'eventuale disdetta e data entro cui versare l'imposta di registro dell'annualità successiva: sono le tre date che, se dimenticate, generano più spesso sanzioni evitabili.

8. Come lo studio può assisterti

Dalla scelta del regime fiscale più conveniente alla gestione degli adempimenti ricorrenti, un supporto professionale evita errori che, su un rapporto di locazione pluriennale, possono tradursi in sanzioni o in un carico fiscale superiore al dovuto.

Registrazione del contratto

Predisposizione e invio telematico del modello RLI, calcolo e versamento delle imposte di registro e di bollo entro i termini.

Simulazione cedolare secca vs IRPEF ordinaria

Calcolo comparato del carico fiscale nei due regimi, tenendo conto del reddito complessivo e degli altri immobili posseduti.

Gestione delle scadenze ricorrenti

Monitoraggio di annualità, proroghe, risoluzioni e revoche della cedolare secca, con invio delle comunicazioni nei termini previsti.

Dichiarazione dei redditi

Corretta indicazione dei canoni nel quadro RB o nel 730, gestione della deduzione forfettaria e delle riduzioni per canone concordato.

Verifica del canone concordato

Controllo dei requisiti per accedere agli accordi territoriali locali e ai relativi benefici su cedolare secca, IRPEF e IMU.

Regolarizzazione di contratti non registrati

Assistenza nel ravvedimento operoso per registrazioni tardive od omesse, con calcolo di sanzioni ridotte e interessi dovuti.

Nota informativa: i contenuti di questo articolo si riferiscono alla normativa e alle aliquote in vigore al 16 settembre 2026, comprese le aliquote IRPEF e la conferma della cedolare secca al 10% per il canone concordato. Il quadro normativo può essere modificato da successivi provvedimenti di legge. Si raccomanda di verificare gli aggiornamenti sul sito dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) e di consultare un professionista prima di registrare il contratto o di scegliere il regime fiscale.